Toelichting rekenmodel 2014
INVOER
Alle invoervelden zijn geel gekleurd.
Hoe groot is de hypotheek? Hier vul je het hypotheekbedrag in euro's in.
Startjaar v/d hypotheek? Bv. 2010, dus formaat EEJJ. Voor de eenvoud wordt er gerekend in hele jaren. Binnen het rekenmodel start de hypotheek altijd op 1 januari. Je moet dus kiezen welk jaar het beste past als startjaar. Voor een startjaar vanaf 2013 wordt gerekend volgens het nieuwe belastingplan 2013. Je zult zien dat er dan alleen nog belastingaftrek is voor de annuitaire- en lineaire hypotheek of combinatie daarvan. Ook daalt de belastingaftrek voor hypotheekrente vanaf 2014 elk jaar met een half procent. En dat 28 jaar lang. Het resultaat is dat de 52% aftrek in 2014 wordt gereduceerd tot 51,5%. In 2015 tot 51% en zo verder tot 38% in 2041. Vanaf 2034 zal ook het 42% tarief in deze reductie meelopen om eveneens op 38% te eindigen in 2041.
Als je onder het overgangsrecht valt kun je het startjaar antidateren, zodat je de berekening toch kunt uitvoeren.
2e hypotheek? Deze vraag is van belang voor de correcte berekening van het belastingvoordeel. Als je aangeeft dat het om een 2e hypotheek gaat zal het rekenmodel geen rekening houden met een lagere aftrek ten gevolge van het eigenwoningforfait. Er wordt vanuit gegaan dat dit al in de eerste hypotheek is meegenomen. Je kunt deze optie handig gebruiken als je een hypotheek hebt samengesteld uit meerdere delen, met verschillende eigenschappen. Bijvoorbeeld een deel spaarhypotheek tegen 5% en de rest aflossingsvrij tegen 4% rente. Bij de grootste hypotheek zet je de indicator 2e hypotheek op 'nee'. Bij de andere hypothe(e)k(en) zet je de indicator op 'ja'.
WOZ waarde? Ook deze vraag is van belang voor de correcte berekening van het eigenwoningforfait en daarmee het belastingvoordeel.
Bruto jaarsalaris meestverdienende? Jaarsalaris inclusief vakantiegeld en 13e maand. Er wordt van uitgegaan dat je na je pensionering (afhankelijk van je geboortejaar ergens tussen 65 en 67) nog 70% van dit bedrag verdient.
Het geboortejaar? Dit is het geboortejaar van de meestverdienende partner, omdat het doorgaans het gunstigste is om daar de renteaftrek op te voeren. Op basis van je geboortejaar bepaalt het rekenmodel je pensioendatum, minimaal 65 en maximaal 67.
De looptijd van de hypotheek? Vaak 30 jaar, maar dat zou ook minder kunnen zijn. Maar een spaarhypotheek zal minimaal 15 jaar en bij grotere leningen 20 jaar moeten lopen vanwege de fiscale voorwaarden.
Lengte 1e rentevaste periode en bijbehorende hypotheekrente? De duur (in jaren) van de met de bank afgesproken eerste periode dat de rente vastligt. Bv 5 jaar een rente van 5%.
Welke rente verwacht je daarna? Het rekenmodel beperkt zich tot twee rentevaste periode's. Vul hier in welke rente je verwacht na de eerste rentevaste periode. Dit is natuurlijk moeilijk in te schatten, maar met dit rekenmodel kunt je het effect van verschillende (hoge of lage) toekomstige rentes wel eenvoudig met elkaar vergelijken.
Personeelskorting op de hypotheekrente? (en kortingspercentage, ingangsjaar, eindjaar) Deze rubriek is alleen van toepassing voor bijvoorbeeld medewerkers van een bank die als personeelsconditie een korting op het commerciele rentetarief krijgen. Maar ook kan een tijdelijke projectkorting op de rente over bijvoorbeeld de eerste 2 jaar van een hypotheek hiermee worden ingevoerd. Eventueel kan deze rubriek ook gebruikt worden om een verschil tussen de rente op het spaarbedrag en het geleende bedrag aan te geven. Als de hypotheekrente 8% is en de korting is 25%, dan zal in de jaren dat de korting geldt gerekend worden met een hypotheekrente van 6%.
Gemiddelde inflatie? De verwachte inflatie is van belang voor een realistische berekening van de totale kosten van de hypotheek berekend over de gehele looptijd. Hoe hoger de inflatie, hoe goedkoper toekomstig geld is (geldontwaarding). Als de inflatie 0 is dan blijft het geld nu en in de toekomst evenveel waard. De afgelopen 20 jaar bedroeg de inflatie in Nederland gemiddeld zo'n 2%.
Hypotheekvorm? Kies uit de lijst. Spaar-, beleggings en aflossingsvrije hypotheken leveren na 2013 geen belastingvoordeel meer op en kunnen daarom niet meer doorgerekend worden. Als je onder het overgangsrecht valt kun je het startjaar antidateren, zodat je de berekening toch kunt uitvoeren.
Wil je structureel gaan sparen voor aflossing? Beantwoord deze vraag in geval van een aflossingsvrije hypotheek. Het rekenmodel helpt je een aflosschema op te stellen en door te rekenen.
Wil je jaarlijks aflossen of pas op einde looptijd? Er zijn twee manieren van sparen voor aflossing. Als je spaart op jaarbasis dan spaar je een jaar en doe je een aflossing, waarna het proces zich herhaalt. Als je spaart voor een enkele aflossing aan het einde van de looptijd, dan pot je jarenlang spaargeld op via een spaar- of beleggingsrekening. Dat geld gebruik je om aan het einde van de looptijd de lening (zoveel mogelijk) af te lossen. Bij deze methode moet je rekening houden met 1,2% belasting over je gespaarde vermogen. Het rekenmodel voorziet hierin.
Welk bedrag heb je iedere maand beschikbaar voor deze aflossing? Bij sparen op jaarbasis geef je aan hoeveel je elke maand kunt missen.
Wil je dit bedrag jaarlijks met de inflatie laten groeien? Bij sparen op jaarbasis kun je het maandbedrag laten meegroeien met de verwachte loongroei. Je lost steeds meer af zonder dat je het echt merkt in je portemonnee.
Wat is je doelbedrag voor de aflossing? Vaak is het hypotheekbedrag ook je spaardoel, zodat je volledig kunt aflossen. Maar je spaardoel kan ook lager zijn. Het resterende deel van de hypotheek blijft of wordt dan aflossingsvrij. Je lost dan slechts gedeeltelijk af en je houdt een restschuld over.
Verwachte jaarlijkse rendement (of rente)? Ingeval van een 'Beleggingshypotheek' of 'Aflossingsvrij' met sparen voor een eindaflossing, moet je inschatten hoe hard je gespaarde kapitaal zal aangroeien.
Heb je een fiscale partner? Een fiscale partner brengt een vrijstelling op de vermogenrendementsheffing in. Van belang bij 'Aflossingsvrij' met sparen voor eindaflossing.
Wat is het totaalbezit (spaargeld, aandelen)? Dit is het bezit wat je ook bij de belastingaangifte opgeeft. Deze en vorige informatie is nodig om de rendementsheffing over je spaarbedrag correct te bepalen.
Wil je nog extra stortingen/aflossing doen? Gedurende de looptijd kun je eventueel extra stortingen doen. In het rekenmodel kun je zien hoe dit doorwerkt op de verlaging van de maandbedragen. Let op: hypohype rekent de storting mee vanaf januari van het jaar volgend op de storting. Als je in september 2014 een storting deed, dan telt die in het rekenmodel mee vanaf het jaar 2015. Een storting die je in februari 2015 in werkelijkheid doet kun je dus beter in het rekenblad aangeven als gedaan in 2014.
Als de rente op je spaarrekening lager is dan de hypotheekrente van je spaarhypotheek dan kan het goed zijn om hier alvast wat extra in te sparen. Zeker als het saldo op je spaarrekening al zo hoog is dat je vermogensrendementsheffing (in box 3, 1,2%) moet gaan betalen. Maar pas op: de verhouding tussen de laagste een hoogste premie betaald in enig (polis)jaar mag niet meer dan 1 op 10 zijn. Daarom kan het nodig zijn om de stortingen over meerdere jaren te verspreiden. Hypohype waarschuwt als de verhouding in gevaar komt.
Bovenstaande geldt voor (bank)spaarhypotheken en beleggingshypotheken. Maar als je een aflossingsvrije hypotheek hebt dan spreek je niet van stortingen maar van aflossingen. Een aflossing wordt direct in mindering gebracht op het hypotheekbedrag, behalve als je voor een eindaflossing spaart. Dan draagt de incidentele storting bij aan het gespaarde bedrag en wordt dus niet voor directe aflossing ingezet.
xe extra storting/aflossing in kalenderjaar [eejj] bedrag xxxx? Vul bijvoorbeeld in 2015 een bedrag van 3.000 euro in.
Wil je de looptijd verkorten? Vaak is de looptijd van de hypotheek 30 jaar. Als je financiele situatie het toelaat sneller af te lossen dan wel sneller kapitaal op te sparen, dan kun je misschien in overleg met de bank de looptijd laten inkorten. Bijvoorbeeld naar 25 jaar. In het rekenmodel kun je zien hoe dit financieel doorwerkt. Dit kan met name handig zijn voor degene die nog een (bank)spaarhypotheek hebben en de mogelijkheid van extra stortingen volledig willen benutten. Door de looptijd te verkorten kan meer gestort worden zonder dat de bandbreedte in gevaar hoeft te komen. Dit is een optimalisatievraagstuk dat je met hypohype goed kunt doorrekenen. Voor de uitvoering is er natuurlijk wel de medewerking van de geldschieter nodig.
De nieuwe looptijd met ingang van jaar [eejj] wordt xxxx jaar? Vul bijvoorbeeld in 2018 en 25 jaar. Stel de hypotheek ging in 2012 in met een looptijd van 30 jaar. Vanaf 2018 is de looptijd 5 jaar korter en eindigt de hypotheek in het jaar 2036 in plaat van 2041.
ORV De maandpremie voor de Overlijdings Risico Verzekering hangt o.a. af van de verzekeraar, de voorwaarden, de leeftijd. looptijd en de hoogte van het verzekerde bedrag. Bij een spaarhypotheek behoort de ORV vaak onlosmakelijk tot de kapitaalverzekering eigen woning (KEW) en telt dan mee in de bepaling van de jaarpremieverhoudingen. Antwoord dan 'ja' op de vraag of de ORV onder de KEW valt. Bij banksparen is dit niet zo. Indien dan een ORV gewenst is, dan wordt die ORV los afgesloten, vaak ook bij een andere partij. Antwoord dan 'nee' op de vraag of de ORV onder de KEW valt.
RESULTAAT
Als de gegevens op de juiste manier zijn ingevuld, dan zullen de resultaten uit het rekenmodel niet substantieel afwijken van de bedragen die je ontvangt van hypotheekverstrekkers of bemiddelaars. Maar kleine verschillen zijn mogelijk. De rentevergoeding kan bijvoorbeeld ingaan vanaf het begin of vanaf het einde van de maand. Of er is elders niet correct gerekend met het eigenwoningforfait. Of je hypotheekofferte start halverwege het jaar terwijl Hypohype rekent met een start op 1 januari, etc. Maar grotere verschillen moeten verklaarbaar zijn uit foutieve invoer, verborgen kosten of onjuiste of onvolledige advisering.
De maandlasten. Hier staat het bedrag dat je per maand in de vier verschillende periodes kwijt bent. Het netto bedrag geeft aan wat je werkelijk betaalt, dus na belastingaftrek waarbij rekening is gehouden met het elders in de uitvoer genoemde eigenwoningforfait. Het bruto bedrag geeft aan wat je zou moeten betalen als er geen belastingaftrek bestond. Als de hypotheek nog doorloopt als je gepensioneerd bent zal je netto maandlast hoger uitvallen omdat je doorgaans in een lager belastingtarief zult vallen.
Betaald over de gehele looptijd. Hier staan de totale kosten als je alle maandbedragen, aflossingen en stortingen over de gehele looptijd optelt. Er zijn twee kolommen. In de 0% kolom is geen rekening gehouden met de geldontwaarding. In de 2e kolom is het inflatiepercentage aangegeven waarmee is gerekend. Dit kan een realistischer beeld van de hypotheekkosten geven.
Ook de eindaflossing is als kostenpost meegenomen. Dit maakt verschillende scenario's onderling vergelijkbaar. Natuurlijk ben je niet verplicht die eindaflossing ook daadwerkelijk te doen. Maar voor de vergelijking met andere hypotheekvormen is het het beste om net te doen alsof je aan het einde van de looptijd de woning verkoopt. In geval van een aflossingsvrije hypotheek gaat er dan uit het verkoopbedrag nog een deel naar de eindaflossing. Je vergelijkt met elkaar wat je in je handen overhoudt na verkoop.
Tenslotte kan er in bijzondere gevallen bij een spaarhypotheek nog sprake zijn van een belastingnaheffing als je niet aan alle fiscale regels hebt voldaan. Voor detailinfo zie Fiscale naheffing
Totaal betaald. De totale kosten van de hypotheek, inclusief aflossing op einde looptijd. Gebruik dit getal om hypotheekvormen in absolute zin met elkaar te vergelijken.
Verhouding totaal betaald t.o.v. totaal geleend. Deze verhouding is een percentage dat aangeeft aan hoe de totale kosten zich verhouden tot het geleende geldbedrag. Als de hypotheek 100 dzd euro is en de totale kosten zijn 120 dzd euro, dan is dit percentage 120%. Gebruik dit percentage om twee of meer hypotheken onderling te vergelijken. Het laagste percentage geeft de goedkoopste hypotheek aan. Een realistischer beeld geven de cijfers waarbij gerekend is met een inflatie van rond de 2%.
Jaarpremie. Alleen van toepassing bij (bank)spaar- en beleggingshypotheken. De jaarpremie is de som van de spaarpremies en de ORV (indien vallend onder kapitaalverzekeringeigenwoning regeling) in een jaar. De verhouding tussen de kleinste en de grootste jaarpremie is belangrijk omdat dit een voorwaarde is om het kapitaal vrij van vermogensrendementsheffing te mogen opbouwen. In het rekenmodel wordt er vanuit gegaan dat de kapitaalverzekering waarmee je het vermogen opbouwt om later de lening mee terug te betalen valt onder de KEW, SEW of BEW regeling en dus in box 1 is geplaatst. Mocht je hieraan twijfelen dan kun je bij de site van de belastingdienst controleren of je aan de voorwaarden voldoet. Als de verhouding tussen de grootste en de kleinste jaarpremie groter dan 10 dreigt te worden of is geworden, dan waarschuwt het rekenmodel met de tekst opgepast! of probleem!
Het is verstandig deze waarschuwingen serieus te nemen. Als je door extra stortingen in de gevarenzone komt dan zal het rekenmodel proberen de kleinste jaarpremie niet kleiner dan eentiende van de grootste jaarpremie te laten worden. Het gevolg hiervan kan zijn dat het je meer kapitaal spaart dan je spaardoel. Als je spaardoel gelijk is aan het hypotheekbedrag, dan betekent dit dat je meer spaart dan je hypotheek. Fiscaal gezien is dat niet zondermeer toegestaan.De belasting zal in dat geval een fiscale naheffing doen. Het rekenblad berekent deze naheffing automatisch. De naheffing kan soms voorkomen worden door minder te storten, of door de looptijd van de hypotheek terug te brengen. Kijk in de kolom 'opgebouwd bedrag' wanneer het hypotheekbedrag overschreden wordt. Het jaar daarvòòr moet nu het laatste jaar van de looptijd van je hypotheek gaan worden. Deze oplossing werkt alleen als de minimale looptijd van 20 jaar (of 15 jaar bij de kleine vrijstelling) ook na de verkorting nog gehandhaafd blijft. Als de looptijd van de hypotheek 30 jaar was zal dit geen probleem zijn. Je kunt het verkorten van de looptijd van de hypotheek eenvoudig uitproberen door de betreffende vraag (wil je de looptijd verkorten?) met 'ja' te beantwoorden.
Hogere rente soms voordelig. Het rekenmodel geeft aan vanaf welk jaar een hogere rente voor je spaarhypotheek voordelig is. Vanaf dat jaar betaal je netto minder rente dan je ontvangt op je inmiddels gespaard bedrag in de spaarpot. Een hogere rente is dan dus financieel voordelig. Hou hier rekening mee bij het accepteren van een nieuw voorstel voor de volgende Rente Vaste Periode. Misschien is langer vastzetten gunstig vanwege de hogere rente!
Resterend belastbaar inkomen. Als je hypotheek uit meerdere delen bestaat begin je eerst met de berekening van het grootste deel. Noteer het resterend belastbaar inkomen en gebruik dit in de berekening van het 2e deel als inkomen meestverdienende. Zet bij die 2e berekening de indicator 2e hypotheek op 'ja'. Op deze wijze voorkom je dat 2x voor eigenwoningforfait wordt gecorrigeerd en wordt ook de belastingaftrek correct berekend voor het 2e hypotheekdeel.
Disclaimer: Hoewel het rekenmodel met de grootste zorg samengesteld is kan geen enkele verantwoording worden genomen t.a.v. de resultaten van de berekening en de hierop gebaseerde beslissingen.