De ene hypotheek is de andere niet   

Let op: Dit artikel is nog niet aangepast aan de gevolgen van het belastingplan 2013. De redenering geldt vooralsnog alleen voor hypotheken afgesloten voor 2013.

Zelden verdien je geld gemakkelijker dan bij het kiezen van de juiste hypotheekvorm. De verschillen zijn groot en kunnen oplopen tot meer dan een ton! Weliswaar uitgesmeerd over 30 jaar, maar toch....Tijd dus voor een grondige beschouwing. In onderstaande analyse kijken we uitsluitend naar de financiele kant van de hypotheek. Er kunnen goede redenen zijn om niet voor een bepaalde hypotheekvorm te kiezen ook al is ie goedkoper dan een andere. 

Veronderstel dat je met je partner een hypotheek van 2 ton wilt afsluiten, met een looptijd van 30 jaar en een rente van 5%. Je bent 35 jaar en hebt een jaarlijks een bruto inkomen van 40 dzd euro. Jullie sluiten ook een overlijdensrisicoverzekering van 40 euro per maand af. De WOZ waarde van de woning is 180 dzd euro en het eigen spaargeld bedraagt 20 dzd euro maar dat kan ongebruikt blijven.

 

Niet aflossen: de hekkensluiter

De eerste belangrijke keuze die je in zo een geval moet maken is ga ik aflossen? Niet aflossen levert je 30 jaar lang de laagste maandkosten op, maar daarna betaal je nog vrolijk door. Tenzij je inmiddels een leuke erfenis hebt gehad en daarmee over het geld beschikt om alsnog je huis af te lossen. Een veelgehoorde redenering is dat door de inflatie de resterende aflossing niet veel meer voorstelt. Je bent immers al die tijd steeds meer gaan verdienen terwijl de lening op 2 ton bleef staan. Op zich klopt dat wel, maar vegis je niet: bij een inflatie van 2% wat ongeveer Nederlands gemiddelde is, voelt die 2 ton over 30 jaar hetzelfde als 112 dzd euro nu. Dat toch een substantieel bedrag. Natuurlijk kun je de rente over de restschuld zien als een huur voor je huis en waarschijnlijk is dat over 30 jaar een maandbedrag waar echte huurders jaloers op zullen worden. Maar ten opzichte van de mensen die hun hypotheek wel af losten blijf jij nog betalen en bovendien kun je de belasting niet meer aftrekken en is je inkomen lager door je pensioenering. Maar de echt gemiste kans is dat er hypotheekvormen zijn die goedkoper uitpakken over de hele linie gerekend. Voor een eerlijke vergelijking met andere hypotheekvormen moeten we uitgaan van dezelfde eindsituatie: een hypotheekvrij huis over 30 jaar. Dat betekent dat we in de kosten van de aflossingsvrije hypotheek ook het bedrag meenemen dat over 30 jaar nodig is voor de eindaflossing. In de bijgevoegde grafieken zie je daarom in het dertigste jaar de lijn van de aflossingsvrije hypotheek recht omhoog schieten om zodoende in de categorie hekkensluiters te eindigen.

 

 

Sparen: de winnaar

In de categorie van de winnaars bevindt zich de spaarhypotheek die ook de vorm van banksparen kan hebben. In de grafiek is te zien hoe de lijn van deze hypotheekvorm steeds boven die van de aflossingsvrije hypotheek ligt, wat duidt op hogere maandlasten. Dat komt natuurlijk doordat je naast de rente ook maandpremies betaalt waarmee het aflossingsbedrag bijeen wordt gespaard. Maar van een plotselinge stijging in het 30e jaar is nu geen sprake, omdat uit dit spaarbedrag de hypotheek volledig kan worden afgelost: er is geen restschuld. De combinatie van volledige rente aftrek gedurende de gehele looptijd en sparen tegen in dit geval 5% pakt financieel gunstig uit. Kan het nog gunstiger? Ja, je kunt het voordelige sparen tegen een rente gelijk aan de hypotheekrente optimaal benutten. Stort in de beginjaren een zo hoog mogelijk extra spaarbedrag in de premiepot. Dit gaat lekker oprenten en hierdoor is er nog maar weinig aan maandelijkse premiebetalingen nodig om het eindbedrag te halen. In de grafiek is dit de groen lijn. Je ziet in de 3 beginjaren een bergje in de lijn. Dit zijn de extra spaarpremies. Daarna loopt de lijn nog maar weinig steiler dan die van de aflossingsvrije hypotheek. Dit komt omdat je maandlasten nog wel iets hoger zijn, maar niet veel.

 

Voorbeeld

Hoe belangrijk de juiste keuze van de hypotheekvorm is blijkt uit de getallen. Je buurman kiest een aflossingsvrije hypotheek. Hij betaalt over de gehele looptijd gerekend bijna 401 dzd €. Jij kiest voor een spaarhypotheek met extra premiestortingen in de beginjaren. Jij betaalt slechts 264 dzd €. Een verschil van 137 dzd €!
Als beide woningen direct na afloop van de hypotheek, dus over 30 jaar, verkocht worden voor 500 dzd € steekt jij die 5 ton volledig in je zak. Maar je buurman steekt slechts 3 ton in zijn zak want hij moet de hypotheekbank er eerst nog van betalen. Nog anders gezegd: door in 30 jaar tijd een extra investering van 63 dzd € te doen in spaarpremies verdien je 2 ton.
 

Middenmoters

Zijn er nog ander mogelijkheden die gunstiger zijn als de aflossingsvrije hypotheek, maar wat flexibeler zijn dan de (bank)spaarhypotheek? Ja, je kunt kiezen voor een annuitaire hypotheek of een lineaire hypotheek. Bij deze hypotheken los je gedurende de gehele looptijd iedere maand een beetje af, zodat je na 30 jaar op nul uitkomt. Het blijkt uit de cijfers dat dit goedkoper is dan een aflossingsvrije hypotheek. In bovengenoemd voorbeeld zou het verschil op 64 dzd € uitkomen. In de grafiek is dit te zien aan het feit dat de blauwe lijn een stuk onder de rode lijn eindigt.

Geen gegarandeerde opbrengst

Tenslotte zou je nog kunnen kiezen voor een beleggingshypotheek. Dit werkt hetzelfde als een spaarhypotheek, maar de kapitaalopbouw realiseer je met beleggen in plaats van sparen. Omdat het beleggingsrendement onzeker is geeft de bank geen garanties dat je het doelkapitaal ook daadwerkelijk zult bereiken. We veronderstellen hier dat je gemiddeld een rendement van 8% op je beleggingen haalt, dus 30 jaar lang, jaar in jaar uit. Dat is een behoorlijk optimistische veronderstelling. Maar in de grafiek kun je zien dat je desondanks niet veel beter scoort dan een gewone spaarhypotheek. Dat komt met name omdat een bank substantiële kosten in rekening brengt voor het inleggen en beheren van de beleggingen.
Je kunt daarom in de verleiding komen te denken dat je beter zelf kunt beleggen in plaats van via de bank. Maar het zelf beleggen buiten de hypotheekconstructie om heeft als nadeel dat de fiscus een rendementsheffing rekent. De kosten die je daarnet kwijt was aan de bank ben je nu kwijt aan de belastingdienst.
Hetzelfde geldt voor sparen buiten de hypotheekconstructie om. In de grafiek kun je zien wat er gebeurt als je met zelf sparen een rente van 3% ontvangt. Het blijkt dat de lijn boven die van de annuitaire hypotheek uitkomt. Door het spaarbedrag niet zelf te sparen, maar direct te gebruiken voor het aflossen van je aflossingsvrije hypotheek ben je dus voordeliger uit! Als je elk jaar het 1/30e deel van de lening op deze wijze boetevrij aflost heb je in feite je aflossingvrije hypotheek omgevormd tot een lineaire hypotheek. Lineair geeft aan dat je elk jaar hetzelfde bedrag aflost. Het mooie van dit idee is dat je op termijn goedkoper uit bent dan als je niets zou aflossen en dat je niet de verplichting hebt tot aflossen, zoals normaalgesproken bij een lineaire hypotheek. Je zou dus een jaartje het aflossen kunnen overslaan als je een dure vakantie hebt, of een jaartje niet met vakantie gaan en extra aflossen. Vrijheid blijheid. Enige zelfdiscipline is hierbij wel nodig want in het algemeen geldt dat het gaandeweg aflossen van een aflossingsvrije hypotheek een goede zaak is.
 

Het effect van inflatie en renteaftrek

Het effect van inflatie op een lening is gunstig. De waarde van het geld vermindert en daarmee lijkt de hoogte van de lening dus af te nemen. Dit geldt voor alle hypotheekvormen. Je ziet dit terug in de lagere hypotheekkosten in tweede grafiek waarin een inflatie van 2% is doorgerekend. Het meest profiteert de aflossingsvrije hypotheek hiervan, omdat het af te lossen bedrag na 30 jaar inflatie gevoelsmatig flink is geslonken. De aflossingsvrije hypotheek komt nu in de buurt van de annuitaire hypotheek. Hoe groot het effect van 2% inflatie is wordt duidelijk als we nogmaals naar het bovengenoemde voorbeeld kijken van jou en je buurman. Versloeg je hem bij 0% inflatie nog met 137 dzd euro, nu is dat geslonken tot 58 dzd euro! Zou de inflatie 30 jaar lang boven de 5% zijn dan, dan zou je buurman jou zelfs verslaan. Maar vooralsnog lijkt dit geen realistisch scenario, mede omdat de centrale bank streeft naar een inflatiepercentage van onder de 2%.
Wat is het effect van een hogere belastingaftrek? Als we in plaats van de hier gebruikte 42% een aftrek van 52% zouden doorrekenen dan schuiven alle lijnen in de grafiek iets naar beneden omdat de kosten omlaag gaan. Voor de verdere inhoud van de analyse heeft het geen groot effect. Uiteraard kun je de resultaten uit de grafieken en de tabel zelf narekenen met het rekenmodel van hypohype. Je kunt dan naar hartenlust experimenteren met belastingtarieven, inflatiepercentage en extra premiestortingen of aflossingen.